Как подстраховаться при покупке земельного участка

Время, когда участки бесплатно раздавали всем желающим, прошло. Сейчас чтобы стать землевладельцем, требуется выложить немалую сумму. При этом в худшем случае вы рискуете столкнуться с недобросовестным продавцом, а в лучшем — с рядом проблем, связанных с грамотным оформлением сделки.

Как подстраховаться при покупке земельного участка?

К сожалению, невозможно застраховаться от всего и сразу. Но есть обязательные условия, которые вы должны учитывать при покупке земельного участка. Рассмотрим каждое из них подробно.

Наличие права собственности

Как это ни банально, но купить можно лишь то, что можно продать. А продать можно лишь то, что является собственностью.

Наличие права собственности

Документы, подтверждающие право собственности продавца 

До 1997 года (т.е. до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»): 
  • договор купли-продажи,
  • договор мены,
  • договор дарения,
  • свидетельство о праве на наследство по закону/завещанию,
  • акт местного органа власти о предоставлении земельного участка в собственность, 
  • вступившее в законную силу решение суда.
 
Любой из вышеперечисленных документов является основанием возникновения права собственности. Подтверждением законности документа до 1997 года служит постановка на учет в местном БТИ.
 
После 1997 года основанием возникновения права собственности также считаются все вышеперечисленные документы. Подтверждением законности документа после 1997 года является Свидетельство о государственной регистрации права собственности, которое выдают после внесения сведений в ЕГРП Росреестра.
 
Сразу оговорюсь, что дата — 1997 год — несколько условна. Действительно, Федеральный закон N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вышел 21 июля 1997 г. Но регистрирующий орган в разных регионах появился в разное время. Даже в городах одного региона даты возникновения Росреестра могут быть разными. 

Семейное положение продавца

Если основанием возникновения права собственности у продавца является договор купли-продажи, — поинтересуйтесь, в браке ли продавец. Если в браке, то обратите внимание, когда был приобретен земельный участок.

Семейное положение продавца имеет значение

Если участок был приобретен в период нахождения продавца в браке, требуйте нотариально заверенное согласие супруга, потому что, в соответствии с ч.1 ст. 34 СК РФ, Имущество, нажитое супругами во время брака, является совместной собственностью.

Если продавец недавно (менее трех лет назад) развелся, а участок был куплен им в период нахождения в браке, — также требуйте нотариально заверенное согласие супруга, потому что бывший супруг/супруга может обратиться в суд с требованием раздела совместно нажитого имущества в течение трех лет после расторжения брака.
 
В случае если основанием возникновения права собственности у продавца являются: 
  • договор дарения,
  • свидетельство о праве на наследство по закону/завещанию,
  • акт местного органа власти о предоставлении земельного участка в собственность (бесплатно),
  • вступившее в законную силу решение суда, — 
 
не переживайте. В  соответствии с п. 1 ст. 36 СК РФ Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
 
Если основание возникновения права собственности у продавца — договор мены, то обратите внимание, что он поменял и что являлось основанием возникновения права собственности на обмененный объект.

Отсутствие обременения

Чтобы узнать, не арестован ли земельный участок и отсутствуют ли правопритязания на него, необходимо подать запрос с указанием юридического адреса и/или кадастрового номера земельного участка в МФЦ (многофункциональный центр) либо непосредственно в Росреестр. 
 
Не арестован ли земельный участок?

Получить выписку имеет право любой гражданин. Выписка из ЕГРП (единый государственный реестр прав) содержит информацию о том, не находится ли участок под судом или арестом и не возложено ли на него обременение в виде сервитута (права пользования чужим земельным участком), аренды, запрета на строительство и т.п.
  

Внесение сведений в ГКН

Наличие кадастрового паспорта, который выдается после внесения сведений в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Если право собственности у продавца возникло до вынесения Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то для заключения сделки купли-продажи обязательно потребуется кадастровый паспорт земельного участка, в котором должны быть указаны:
  • кадастровый номер;
  • категория земель;
  • целевое использование (назначение);
  • площадь земельного участка.
Внесение собственника в кадастровый паспорт и юридический адрес (при наличии кадастрового номера) необязательны.

Если у продавца есть Свидетельство о государственной регистрации права собственности, то его право было зарегистрировано в Росреестре. Соответственно, кадастровые сведения о земельном участке уже внесены в ГКН, и кадастровый паспорт земельного участка уже был ранее предоставлен в Росреестр. Для проведения сделки от продавца не потребуется ничего, кроме свидетельства и документа-основания (см. п. 1).
 
Здесь подвох может быть в ином. Продавец не обязан проводить межевание перед продажей: достаточно внесения сведений в ГКН как о «ранее учтенном» земельном участке с указанием местоположения земельного участка, но без установления точных границ.
 
Продавец не обязан, но покупателю было бы спокойнее, если бы межевание уже было проведено.

Продавец не обязан, но покупателю было бы спокойнее, если бы межевание уже было проведено. Решайте сами. Если вы все-таки решили, что межевание необходимо, проверьте, совпадают ли сведения о границах и местоположении земельного участка, внесенные в ГКН, с фактическими границами земельного участка на местности. К сожалению, из-за допущенных при межевании кадастровых ошибок, а также из-за недобросовестности некоторых кадастровых инженеров российские суды завалены исками об исправлении кадастровых ошибок как минимум на двадцать лет вперед. 

Право на строительство дома и «прописка»

Здесь можно было бы развить тему на несколько страниц. Но если коротко, то строиться (речь идет о жилом/дачном/садовом доме) можно на земельных участках, имеющих целевое использование
  • для ведения садоводства, огородничества и дачного строительств,
  • под нужды индивидуального жилищного строительства,
  • для ведения личного подсобного хозяйства.

Право на строительство дома и прописку

Зарегистрироваться по месту жительства (прописаться) можно в любом жилом доме, если целевое использование земельного участка — индивидуальное жилищное строительство (в т.ч. строительство дома) и личное подсобное хозяйство.

Если целевое использование земельного участка — ведение садоводства и огородничества (в т.ч. дачное строительство), то обратите внимание на категорию земель (сведения из кадастрового паспорта). Если вы планируете «прописываться», категория должна именоваться «земли населенных пунктов». Если же вам не повезло и категория земель — «сельскохозяйственного назначения», то ее можно изменить. Но здесь также имеется ряд обязательных условий, которые займут ваше время и, возможно, облегчат кошелек.
 
И в заключение хочу сказать: конечно же, от всего не застрахуешься. Даже при наличии все вышеперечисленных условий можно ошибиться и столкнуться с подводными камнями. У каждого земельного участка, как и у человека, имеется своя история и биография, а иногда и своя «легенда», и свой «скелет в шкафу».
 
Здесь я коротко обрисовала возможные ситуации, не особо загружая вас юридическими терминами и специфическими оборотами, но от всего вас не застраховала. Постараюсь «успокоить»: всегда можно обратиться в суд. Который, как известно, «самый гуманный и справедливый в мире» =)

Самый гуманный и справедливый)

Ну а если без шуток: будут вопросы — спрашивайте, постараюсь помочь.

P.S. Настоящая статья не претендует на звание «научного труда» и включает сведения не консультативного, а рекомендательного характера.







Комментарии (8)
avatar АДМИНИСТРАТОР
Ольга Рыбница
Какая хорошая шпаргалка! Спасибо, Наталья! смайлик
0 Спасибо!
avatar РЕДАКТОР
Светлана Краснодарский край
Наталья, спасибо! Большинство проблем возникает из-за незнания законов, не всякий может в такой простой форме донести самую суть. К сожалению, иногда приходится сталкиваться с должностными лицами, которых обычному человеку сложно понять: они словно нарочно перемежают речь специфическими терминами, смысл которых ясен исключительно специалистам в данной области. А у вас все разжевано, будет понятно любомуУлыбаюсь
0 Спасибо!
avatar
Наталья Новороссийск
Оля, Света, не за что
Искренне старалась " не умничать"
Вроде бы, большинство это знает, но, из практики, часто в нужный момент люди забывают элементарные вещи…
Если кому-то поможет, искренне буду рада
Последний раз редактировалось
0 Спасибо!
avatar
Елена Викторовна Астрахань
Спасибо, все очень понятно. У меня есть вопрос к вам, а если я хочу продать дом как домовладелец ( так же ими считаются мои два сына), дом покупался во время брака, но за деньги родителей полностью, муж прописан не был, сейчас мы развелись. Если я буду продавать дом, должна ли я что то выделить мужу и  как вообще должно делиться моё домовладение, дети совершеннолетних и на него не претендуют. Заранее большое спасибо.
0 Спасибо!
avatar
Наталья Новороссийск
Здравствуйте, Елена Викторовна.
Отвечу поэтапно.
Если Вы развелись с мужем менее трех лет назад, то по закону он имеет право подать в суд на раздел совместно нажитого имущества и, повторюсь — по закону, он может претендовать на половину Вашего имущества, т.е. на 1/6 дома. Я правильно поняла: право собственности оформлено на Вас и двоих Ваших детей( по 1/3 за каждым)?
Далее. Если прошло более трех лет, то продавать Вы можете дом безболезненно. Если прошло менее трех лет, то даже если Ваш бывший муж не подал в суд на раздел, Ваш покупатель может потребовать нотариально заверенное согласие Вашего бывшего супруга на продажу 1/3 дома. 2/3, принадлежащие Вашим детям, продаются свободно.
Если есть время- ждите истечения трехлетнего срока.
Если времени нет- подавайте в суд и просите суд об исключении дома из совместно нажитого имущества и признании Вашим личным имуществом, приобретенным на личные сбережения( но здесь потребуются письменные доказательства: расписки, договора займа и т.п.)
Факт прописки роли не играет, вообще. Это всего лишь регистрация по месту жительства, не более. Вы, как собственник, можете «прописать» кого- угодно..., а потом- выписать… И все. Ваше право.
Последний раз редактировалось
0 Спасибо!
avatar
Очень понравилась ваша статья. Для меня сейчас это очень актуально. Голова идет кругом от всего. Может вы мне сможете помочь советом.
  Я собираюсь строить дом на «материнский капитал». Там главное условие, чтобы это были земли населенных пунктов.
   Земли под ИЖС стоят очень дорого. Сегодня мне сказали, что по «дачной амнистии» при покупке участка можно перевести из «земель с/х назначения» в земли населенных пунктов. Правда ли это? Если правда, то какое там будет целевое использование? 
0 Спасибо!
avatar
Наталья Новороссийск
Лариса, это очень долгий процесс...,
Смотрите.., допустим, сначала Вы покупаете земельный участок с категорией- сельхозназначения и целевым использованием… садоводство.., либо… фермерское хозяйство.., либо.,,, любой вариант, соответствующий категории…
Чтобы изменить категорию земель, Ваш участок должен территориально, действительно, входить в земли населенных пунктов, либо являться приграничным… В чистом поле, за сотню км. Вам никто категорию не переведет… Далее..., теоретически, то есть по закону, собственник сам вправе выбирать целевое использование, соответствующее категории ..., но практически.., опять же… Допустим, у Вас был участок — для ведения садоводства сельскохозяйственного назначения… Вы переводите его в земли населенных пунктов, так как СТ, в котором Вы купили участок, находится в границах населенного пункта.., но… из «для ведения садоводства» Вы не сможете перевести в «ИЖС», так как по Правилам землепользования и застройки ( ПЗЗ) Ваш участок не входит в зону малоэтажного строительства...,
Все это, конечно, можно обжаловать через суд..., но...., сейчас, буквально этим летом, внесены изменения в ГК и ГПК… И теперь полномочия у муниципального органа, практически не ограниченные ..,,
То есть, Вы чуть-чуть опоздали…
Возможно, что-то изменится...,
Еще уточню, что ПЗЗ во всех регионах свои собственные, имеющие различия и послабления ..,, поэтому прежде чем, что- либо покупать, не поленитесь и сходите в местный архитектурно-земельный центр… И поинтересуйтесь в какую зону входит выбранный участок…
Последний раз редактировалось
0 Спасибо!
avatar
Большое спасибо. Наверное продавцы участков меня ввели в заблуждение. Хорошо, что встретились вы.
0 Спасибо!

Пожалуйста, оставьте комментарий