Экспертиза дома перед покупкой, или О чем не скажет продавец

Решив стать дачниками, но не желая заниматься долговременным и трудоемким строительством, многие решают купить загородный дом — недостроенный, готовый или старый. Определять стоимость выставляемых на продажу коттеджей оставим специалистам. А мы с вами давайте поговорим о технических аспектах вопроса. О тех, в удовлетворительном состоянии которых вы должны убедиться перед «исторической» покупкой. Тогда можно будет обсудить и цену. По крайней мере у вас будут аргументы «скостить» ее или согласиться с ее обоснованностью.
 
многие решают купить уже готовый загородный дом
 
Перед началом инспекции предлагаю проверить приглянувшуюся вам местность на наличие (точнее, отсутствие) низко пролетающих самолетов. Их гул способен ощутимо испортить патриархальное очарование дачной жизни. Для этого совершенно не обязательно выезжать на объект. Проще в разное время суток изучить текущую воздушную ситуацию на сайте. Там вы найдете трассы серебристых красавцев в любой точке мира, включая выбранный вами участок земли. Пишу это потому, что мне известен случай, когда на оценку достоинств дачи недалеко от известного подмосковного аэрохаба будущих владельцев приглашали строго во время «затишья».

Не хочется, чтобы такая машина летала у вас над вашей дачей каждую минуту
 
Выезжая на знакомство со строительным объектом, вооружитесь:
  • отвесом, 
  • водяным уровнем, 
  • измерительной рулеткой,
  • фотоаппаратом. 

Без измерительных инструментов не имеет смысла ездить на экспертизу (фото - STYRO)

И если последний нынче у каждого всегда с собой (в телефоне), то остальные предметы надо еще поискать.  
 

Конструкции дачи ниже «нуля»

Начнем экспертизу с фундамента и цокольного этажа. Главное условие — правильно выполненная  гидроизоляция. Если она халтурно смонтирована или сделана из низкокачественных материалов, со временем стены будут намокать, на них появится плесень, подтеки и т. п. Более того, из-за промерзания в холодное время года стены могут разрушаться, а проникающие в них с водой агрессивные вещества — вызвать коррозию металлической арматуры. 
 
Этот фундамент еще предстоит гидро и теплоизолировать (фото В.В Черномашенцева)
 
Обычно при увлажненных грунтах всю конструкцию «ниже нуля» оклеивают битумсодержащими рулонными материалами — гидростеклоизолом, стеклоэластом или рубитексом — с помощью специальных мастик. Полотнища клеят с большим вертикальным и горизонтальным нахлестом, минимум в два слоя.

При наружном осмотре цоколя надо проверить наличие продухов, возможных трещин, оголенной арматуры. Не лишним будет и просто поковырять гвоздиком бетонное основание.
 
Подвальное помещение

Если вы зашли в подвал и увидели свежеоштукатуренные стены, это должно вас серьезно насторожить. Такой «свежак», скорее всего, говорит о наличии протечек. Или как минимум подтеков, которые перед вашим приездом оперативно замазали. Это серьезный повод обсудить проблемы гидроизоляции с продавцом коттеджа, выказав свою подкованность в этих вопросах. Попутно узнайте глубину залегания грунтовых вод.

При инспекции стен подвала особое внимание уделите местам ввода и вывода труб. Обычно они выполняются в гильзах трубчатых форм и зачеканиваются по специальному технологическому шнуру. При контакте с влагой он увеличивается в размерах, тем самым изолируя места прохода коммуникаций. Имеет смысл проверить наличие и состояние этого шнура. В современных конструкциях вместо него используют специальные пластиковые муфты.

Современный ввод коммуникаций в подвал коттеджа

Если вы не забыли взять с собой отвес, проверьте вертикальность всех угловых соединений подвальных стен. Здесь же, в подвале, промерьте оригинальную площадь пятна застройки и сверьте ее с заявленной в оферте.

Инспектируя состояние дома, попытайтесь сразу представить объем предстоящих модернизаций. Это прежде всего относится к утеплению. Построенные еще лет 15 назад дома по определению не дотягивают до современных нормативов. 

Бесспорно, лучший утеплитель для пола и стен цоколя — это экструдированный пенополистирол. Он полностью водонепроницаем, достаточно прочен и долговечен, у него низкая теплопроводность и практически нулевой капиллярный подсос. Плиты из экструдированного пенополистирола удобны в монтаже, их шпунтованные кромки позволяют легко состыковывать элементы между собой, а тыльная шероховатая поверхность прочно сцепляется с бетоном и штукатурными растворами.

 Монтаж пенополистирольного утеплителя

Лучший способ предотвратить затопление подвалов и фундаментов — создать по периметру здания дренажную систему, а также отмостку, предохраняющую подземную часть дома от дождевых потоков с крыши.

Отмостку делают с уклоном в сторону от дома. Проверить его можно при помощью припасенного водяного уровня. Ширина отмостки должна быть как минимум на 20 см больше проекции на грунт линии свеса крыши. Если обнаружите, что отмостка утеплена листами экструдированного пенополистирола, — значит, вы на верном пути и перед вами достойная строительная конструкция, вызывающая профессиональное уважение.

По краю отмостки устраивают дренажную систему — водоприемные решетки, водоотводные каналы, дождеприемники. Обнаружить такую систему в исследуемом доме — большая и редкая удача. 
 

Проверяем стены

Начнем с определения вертикальности всех стен, особенно углов. Разумеется, тут нам понадобится отвес (можно представить себе выражение лица продавца, когда вы займетесь такой проверкой). После этого промеряем длину фасадных стен. 
План 1 этажа

Если проекция дома на грунт внешне представляется квадратом, ваши измерения должны подтвердить, что его противоположные стены равны. В противном случае вам предлагают приобрести дом, в основании которого лежит трапеция.

Открыв настежь окна, измерьте толщину стен. Попутно поинтересуйтесь у продавца, из каких материалов (порой многослойных) они сделаны.
 
Обидная ошибка проектировщика - при открытии двери закрывается обзор из окна

Если вы покупаете деревянный сруб, обратите внимание на качество древесины: не стала ли она безнадежной жертвой прожорливых древесных червей? Об их наличии расскажут отверстия в несколько миллиметров, уходящие вглубь венца. Как только вы их обнаружите, со спокойной душой можете завершать инспекцию этого дома и ехать исследовать следующий по списку. Также следует проверить состояние конопатки: она может быть просто выщипана энергичными пернатыми.

Неплотно свитый, с торчащими волокнами или неплотно забитый жгут будет растащен птицами

В этом месте мы плавно подходим к утеплению наружных стен. Современное утепление — это научно аргументированная система. Несоблюдение любого ее аспекта может перечеркнуть все заявленные в рекламном объявлении преимущества дома.
 
Рельефная отделка оконного проема

Если дом облицован сайдингом, то несложно удалить одну-две панели и проверить состояние утеплителя. Чаще всего используют минераловатный. Он должен быть сухим и однородным, без намека на отслаивание.

Что касается самого сайдинга, рискну предположить, что он должен идти на замену. Сравните южный и северный фасады, проверьте, насколько изменился тон расцветки под беспощадными ультрафиолетовыми лучами.

Если дом не утеплен, перед вами встанет серьезная задача. Разумеется, если вы планируете жить в нем только в летние месяцы, можно обойтись и без дополнительного утепления. 

Этот дом подлежит  утеплению с "мокрой штукатуркой".

Сейчас все чаще можно встретить так называемый штукатурный (мокрый) способ утепления наружных стен из кирпича, бетона, пенобетона и газосиликатных блоков. Мы говорили о нем в статье Утепление загородного дома от и до. Так как при этом изолирующий слой расположен снаружи, тепло естественным образом аккумулируется стеной. Утеплитель не пропускает тепло наружу, сохраняя в доме комфортный температурный режим даже зимой при временном отключении отопления.

Крылья кирпичного дома уже утеплены, осталось утеплить фасад

Можно сказать, что мы коснулись всех необходимых аспектов проверки наружной части коттеджа. Теперь можно заходить внутрь. Экспертизе внутренних помещений и инженерных систем будет посвящена вторая часть статьи. До встречи.







Комментарии (5)
Спасибо за статью. А если деревянный дом облицован кирпичом, то как посмотреть утеплитель? (И нужен ли он вообще в этом случае?) Можно ли в таком доме включать зимой отопление только по приезде?
Как показывает практика, если бревенчатый дом облицован кирпичом, то его общей величины термосопротивления более менее хватает для достижения современных требований по теплотехнике жилища. Однако я бы добавил к этой композиции укладку односторонне фольгированного пенофола на 10 мм толщины вспененной прокладке. Причем, укладывайте пенофол фольгой внутрь комнаты. Она отлично отражает лучистое тепло, идущее от отопительных приборов. Причем отражает внутрь комнаты. А поверх фольги устанавливаете гипсокартон и близкую вашему сердцу облицовку — обои, блок-хаус и пр. Надеюсь в таком незамерзающем виде дом простоит от понедельника до пятницы в морозы средней умеренности.
У меня лично был такой случай в «избушке» близких родственников. Только одна комната была утеплена «по уму». И вот результаты самого первого года после установки утепления. Прошел суровый ноябрь, похожий декабрь и я туда «заявился» в середине декабря. Полтора месяца никого не было на даче. На кухне, на веранде вода замерзла во всех емкостях, включая электрочайник. Но каково было мое удивление, что в утепленной комнате вода безмятежно была жидкой в нескольких емкостях. Повторюсь, морозы были не ниже десяти минус.
С фольгой понятно. Только дом оштукатурен изнутри. Там предыдущие владельцы жили постоянно, соответственно, отопление не отключали зимой. Поэтому у меня сомнение: не замёрзнет ли вода в трубах системы отопления за неделю-две. И не будет ли конденсата в стенах между деревом и кирпичом?
В вашем случае, чтобы быть уверенным за сохранность труб, следует сменить теплоноситель — вместо воды залить незамерзающие смеси. Если сделать продухи по нижнему поясу фасада и под крышей, то вы этим обеспечите вентиляцию и уберете конденсат с поверхности древесины
Дополнительно отвечу на вопрос о второй с конца фотографии в статье, где стропильная конструкция покрашена неожиданно розовым цветом. При экспертизе дома разумеется надо изучить состояние самой древесины, из которой сооружена стропильная система. И даже, если состояние древесины внушает опасение, ее еще можно спасти на долгие годы антисептической обработкой. Антисептическая обработка — необходимый этап строительства, который во многом определяет долговечность возведенного сооружения. В специальной защите нуждаются все конструкции, потенциально испытывающие постоянный контакт с водой. Тут будет уместно привести в пример новинку компания ТехноНИКОЛЬ, которая создала инновационное средство против грибковых и плесневых поражений, предназначенное для частных застройщиков.
Антисептик для кровли надежно предохраняет покрытие от развития плесени, грибка, мха и водорослей, одновременно с этим являясь полностью безопасным для здоровья человека. В основе продукта содержатся специальные биоциды, обладающие синергетическим действием. Это означает, что каждый компонент усиливает действие другого вещества. Защитное покрытие прослужит более 10 лет. Материал уже после первого нанесения останавливает развитие и выделение в воздух опасных спор плесневых грибков. Продаваемый концентрат следует развести водой и нанести его на поверхность при помощи губки или кисти. Для нас, дачников, важно то, что антисептик абсолютно не токсичен, одинаково хорошо подходит как для наружных, так и для внутренних работ.

Стропильная система обработана антисептическим раствором. Фото — Технониколь
Стропильная система обработана антисептическим раствором. Фото - Технониколь

Пожалуйста, оставьте комментарий

Или через:

Другие записи про загородные дома

Это не просто дизайнерские дома, которые интересно рассматривать, но нереально построить. Все 7 вариантов, наоборот, отличаются довольно реалистичным «характером». Побродите вокруг домов, загляните внутрь, оцените удачные находки, вспомните давно...
Вот и подошел к концу дачный сезон. Зима уверенно заявляет о себе, и хозяевам осталось совсем немного времени, чтобы позаботиться о своей даче — подготовить дачный домик к грядущим морозным месяцам. О том, как правильно это сделать, на что...
Каким должен быть чердак — холодным или теплым? Ответ на этот вопрос многое определяет, когда вы строите дом. Это и наружный вид коттеджа, и уровень уюта, и расширение площади. Ну и, кроме всего прочего, серьезное увеличение расходов в случае...
В прошлом году ездила я в автобусный тур в Хорватию и привезла много фотографий частных домов, встречавшихся по дороге, которыми и хочу с вами поделиться. Вдруг  какая-то из них натолкнет вас на идею по благоустройству собственного дома или...
Всё чаще горожане стремятся переехать на постоянное место жительства в уютные загородные коттеджи. Но далеко не все любители жизни на природе готовы тратить время и силы на возведение дома – гораздо проще приобрести полностью готовый для...
Смотрите все материалы про загородные дома >>